Neue Mietererhöhungs-Urteile in Berlin: Der Mietendeckel beschäftigt die Gerichte

Neue Mietererhöhungs-Urteile in Berlin: Der Mietendeckel beschäftigt die Gerichte

Sowohl das Amtsgericht Charlottenburg als auch das Amtsgericht Pankow/Weißensee sahen sich letzthin mit mehreren Klagen befasst, die sich um die Frage von Mieterhöhungsverlangen und die ausbleibende Zustimmung von Mieterseite drehten. Eingebracht wurden die Klagen von Vermietern, die ihre jeweiligen Mieter teils noch vor dem im Mietendeckel Berlin bestimmten Stichtag am 18. Juni 2019 aufgefordert hatten, einer Mieterhöhung zuzustimmen, teils aber auch erst nach diesem Datum. Die derart aufgeforderten Mieter hatten diese Zustimmung jedoch jeweils nicht bzw. nicht schlüssig erteilt, weshalb die Vermieter ihr Zustimmungsbegehren nun vor Gericht durchzusetzen suchten.

Dass die Ausgangslage in den einzelnen Verfahren dabei durchaus nicht identisch war, verdient dabei weniger Beachtung als die Tatsache, dass die urteilenden Gerichte sich in ihrer Urteilsbegründung jeweils grundsätzlich äußerten, indem sie zur Vereinbarkeit von nach dem Stichtag in Kraft tretenden Mietererhöhungsverlangen mit dem Mietendeckelgesetz Stellung nahmen. Und dabei kamen sie zu gänzlich unterschiedlichen Bewertungen, auch hinsichtlich der Möglichkeit und der Konsequenzen einer verfassungkonformen Auslegung des Gesetzes.

AG Pankow/Weißensee-am 2. März: Verbot für Mieterhöhungsvereinbarungen

So wies das AG Pankow/Weißensee das Zustimmungsbegehren eines klagenden Vermieters als unbegründet ab (Urteil vom 02. März 2020 – 4C 342/19) und erkannte keinen Anspruch gegen den beklagten Mieter gemäß § 558 BGB an. Vielmehr befand das Gericht, dass die angestrebte Mieterhöhung, obschon vor Inkrafttreten des Gesetztes zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin angestrebt, bereits gegen § 3 Abs. 1 S. 1 des Gesetzes zum Mietendeckel Berlin verstoßen könne – und verstoße. Der die Stichtagsmiete übersteigende Teil der Miete im Zuge einer solchen Vertragsänderung wäre damit gemäß § 134 BGB nichtig. Der ganz besondere Zündstoff aber steckt in einer grundsätzlichen Bemerkung des urteilenden Gerichts: Dieses befindet im Zuge seiner Auslegung und Anwendung des § 3 Abs. 1 S. 1 MietenWoG Bln für seine Urteilsfindung, dass diesem ein Verbot allein schon der Vereinbarung einer unzulässigen Miete zu entnehmen sei – und das ungeachtet der Tatsache, dass eine solche Vereinbarung anders als die Forderung und Entgegennahme des Mieterhöhungsbetrages nicht unter den Ordnungswidrigkeitstatbeständen des § 11 MietenWoG Bln zu finden ist.

AG Pankow/Weißensee gibt Vermieterklage am 26. Februar statt

In einer vorhergehenden Entscheidung des Amtsgerichtes Pankow/Weißensee hatte das urteilende Gericht dagegen, in teils sarkastisch anmutenden Ausführungen, befunden, dass eine Zustimmung zum Mieterhöhungsbegehren des klagenden Vermieters durchaus verlangt werden kann. So könne der vom Gesetzgeber in seinem Änderungsantrag zum Mietendeckel vom 21. Januar 2020 erwähnte Hinweis auf § 134 BGB, der von ihm zwecks der begehrten Rechtsfolge der Nichtigkeit einer gegen das MietenWoG Bln verstoßenden Preisabrede angeführt wird, keineswegs dazu dienen, die Regelungen des Mietendeckels tatsächlich in den Rahmen einer Vereinbarkeit mit dem Bürgerlichen Gesetzbuch zu stellen. Auch sei nicht ersichtlich , weshalb Vereinbarungen, die auf dem MietenWoG Bln zuwiderlaufende Mietforderungen abzielten, per se unwirksam sein sollten. Schließlich bedeute eine Vereinbarung noch keine Forderung, geschweige denn eine Entgegennahme. So könnten sich Mieterhöhungsvereinbarungen, geschlossen während der Geltung des Berliner Mietendeckelgesetzes, auch auf den Zeitraum nach Ablauf des Geltungszeitraumes beziehen, sodass diese generell zu verbieten „eine einigermaßen absurde Vorstellung“ sei. Dahinstehen ließ es das Gericht dagegen, ob eine für den Zeitraum vom 23. Februar 2020 bis zum 23. Februar 2025 zulässig und wirksam vereinbarte, jedoch die Stichtagsmiete vom 18. Juni 2019 übersteigende Miete auch durchsetzbar sei.

AG Charlottenburg: Verbot folgt Vereinbarung

Das AG Charlottenburg gab Vermieterklagen ebenfalls statt. So sah das Gericht in seinem Urteil vom 17. März 2020 (224C 423/19) die Unzulässigkeit einer die Stichtagsmiete überschreitenden Miete erst ab Inkrafttreten des Berliner Mietendeckelgesetzes, also ab dem 23. Februar 2020, gegeben. Dabei entnahm es seiner Auslegung des MietenWoG Bln nicht nur, dass die Vereinbarung der vom klagenden Vermieter nach dem Stichtag in Kraft gesetzten erhöhten Miete durchaus zulässig sei. Vielmehr befand es darüber hinaus gar die Zulässigkeit auch von Forderung und Entgegennahme einer solchen erhöhten Miete durch den Vermieter.

Bereits zuvor waren am selben Amtsgericht Entscheidungen gefallen, die ebenfalls keine Einschränkung der Rechte von Vermietern in dieser Hinsicht sahen. Dabei bezogen sich die urteilenden Gerichte ebenfalls grundsätzlich auf die Zulässigkeit von Mieterhöhungsbegehren vor dem Hintergrund des Gesetzes zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin – und auf die Vereinbarkeit des Letzteren mit Bundes- und Verfassungsrecht. Sowohl im Urteil vom 20. März 2020 (238 C 188/19) als auch im Urteil vom 4. März 2020 (213 C 136/19) kam das AG Charlottenburg dabei zu dem Schluss, dass der Mietendeckel Berlin der Vereinbarung einer die Stichtagsmiete überschreitenden Mietforderung gerade nicht entgegenstehe, wenn das Gesetz in seinem dritten Paragrafen von einer verbotenen Miete spreche. Denn um ab dem 23. Februar 2020 einen über die Stichtagsmiete hinausgehenden Teil verbieten zu können, müsse der Anspruch auf jenen Teil erst einmal entstanden, folglich zuvor vereinbart worden sein – und das wirksam.

Das Mieterhöhungsbegehren selbst könne dabei im Rahmen der Geltung des MietenWoG Bln auch nicht nach § 134 BGB nichtig sein – nicht zuletzt, da es kein Rechtsgeschäft darstelle, also nicht in den Anwendungsbereich der Norm falle. Ganz im Gegenteil, es sei, gemäß § 558 BGB, ein Anspruch des Vermieters, hierzu Zustimmung zu verlangen. Ein Anspruch, den das Bürgerliche Gesetzbuch ihm gewährt und den unter Strafe zu stellen (§ 11 MietenWoG Bln) das Land Berlin nicht die Gesetzgebungskompetenz besitzt.

Die Stichtagsregelung und Fragen der Verfassungsmäßigkeit

Vor allen Dingen aber hinsichtlich der Vereinbarkeit von noch vor Inkrafttreten des Mietendeckels Berlin ausgesprochenen Mieterhöhungsbegehren mit der im Gesetz beschriebenen Stichtagsregelung, welche die Zulässigkeit von Mietforderungen auf deren Niveau vom 18. Juni 2019 beschränkt, ist das AG Charlottenburg nicht bereit, die Verfassungsmäßigkeit anzuerkennen. Denn diese Begehren als Ordnungswidrigkeit zu ahnden bedeute, Handlungen unter Strafe zu stellen, die erfolgten, bevor ihre Strafbarkeit ab dem 23. Februar gesetzlich normiert wurde – ein eindeutiger Verstoß gegen Art. 103 Abs. 2 des Grundgesetzes, so das Gericht. Demnach können Mieterhöhungsbegehren, gestellt vor Inkrafttreten des MietenWoG Bln, nicht umhin, von Ahndung ausgenommen zu sein – ganz gleich, ob die erhöhte Miete noch vor oder erst nach dem Stichtag, noch vor oder erst nach Inkrafttreten des Gesetzes verlangt würde.

Des Weiteren sei der Begriff der verbotenen Miete in § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln ohnehin so „unbestimmt gefasst, dass Mieterhöhungsverlangen nicht darunter subsumiert werden“ könnten, so der Wortlaut des Gerichtes im Urteil vom 4. März. Generell sei die Formulierung zu „offen“ und „unbestimmt“, als dass das Gericht hierauf die Entscheidung für Rechtsfolgen basieren dürfte, die nicht ausreichend im Wortlaut des Gesetzes erkennbar seien, dementsprechend dem Bestimmheitsgebot von Strafbarkeitsnormen genüge täten, – und deren strafbewehrte Regelungsbereiche zudem unzweifelhaft in die Gesetzgebungskompetenz des Landes Berlin fallen.

Eines ist sicher: Rechtsunsicherheit für Vermieter – und Mieter

Verschiedene Amtsgerichte, höchst unterschiedliche Auslegungen entscheidender Paragrafen des Mietendeckels Berlin– es steht wohl außer Zweifel:

Für Vermieter – und gegebenenfalls die für sie handelnden Personen, die derzeit ähnliche Klagen gegen Mieter anhängig haben, bedeutet der Berliner Mietendeckel vor allen Dingen eines: einen erheblichen Verlust an Berechenbarkeit, der in der Folge auch die betroffenen Mieter trifft, sodass sich die Frage stellt, wem mit dem Gesetz geholfen ist.

Eines aber ist sicher: Kompetente Beratung und rechtliche Vertretung sind damit wichtiger denn je.