Mietendeckel: Bußgelder auch für die Hausverwaltung

Mietendeckel: Bußgelder auch für die Hausverwaltung

Das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin, kurz MietenWoG Bln oder auch Mietendeckel Berlin genannt, bedroht Vermieter und Vermieterinnen mit drakonischen Bußgeldern. Das ist allgemein bekannt. Tatsächlich betrifft der Mietendeckel aber auch die Hausverwalter. Nicht nur, dass sie – oft ohne von ihrer EDV angemessen darauf vorbereitet zu sein – für die Vermieter die notwendigen Informationsschreiben erstellen müssen, die Verwalter laufen sogar selbst Gefahr, dass sie wegen einer Ordnungswidrigkeit verfolgt werden und gegen sie ein Bußgeld verhängt wird. 

Das MietenWoG Bln nimmt nicht nur Vermieter und Vermieterinnen in die Pflicht, sondern nennt mit den “für sie handelnden Personen” (§ 2 Abs. 3 Satz 3 MietenWoG Bln) weitere Verantwortliche. Insbesondere für Verwalter kann sich das Übersehen dieses Aufzählungspunktes als folgenschwer entpuppen, denn hinter dieser Formulierung steht die Möglichkeit, auch Hausverwaltungen wegen einer Ordnungswidrigkeit nach § 11 MietenWoG Bln zu belangen. 

Wo der Mietendeckel für Hausverwalter kein Bußgeld vorsieht – und trotzdem eines verhängt werden kann

Betrachtet man nur den Wortlaut des MietenWoG, können Verwalter nicht wegen eines Verstoßes gegen die Meldepflicht der Stichtagsmiete belangt werden. Es kommt kein Bußgeld wegen einer unterlassenen, falschen oder unvollständigen Modernisierungsanzeige in Betracht. Und auch im Falle nicht an die Mieter erfolgter Informationen über die für die Berechnung der Mietobergrenze maßgeblichen Umstände müssen Verwalter scheinbar keine Bußgelder befürchten. Schließlich bezieht sich die Vorschrift in diesen drei Fällen ordnungswidrigen Handelns jeweils auf Vorschriften, in denen ausdrücklich nur Vermieter und Vermieterinnen genannt sind.

Der schöne Schein trügt. Es kommt eine Verfolgung nach § 9 Abs. 2 OWiG in Betracht. Das Gesetz über Ordnungswidrigkeiten (OWiG) sieht die Möglichkeit eines Bußgeldes gegen Hausverwalter als Beauftragte vor, wenn Vermieter als Betriebe einzustufen sind. Auf Verwalter sind demnach, in ihrer Eigenschaft als deren Beauftragte, dieselben Regeln anzuwenden wie auf die Vermieter selbst. Eine weitere Gefahr liegt im sogenannten Einheitstäter des Ordnungswidrigkeitenrechts. § 14 Abs. 1 S. 1 OWiG: Beteiligen sich mehrere an einer Ordnungswidrigkeit, so handelt jeder von ihnen ordnungswidrig.

Wo der Mietendeckel Verwalter explizit in die Pflicht nimmt

Was nun die Pflicht betrifft, zuständigen Stellen auf Verlangen Auskunft zu erteilen und Unterlagen vorzulegen, so sind für Vermieter “handelnde Personen” explizit Teil des Adressatenkreises des Berliner Mietendeckels. Bei Verstößen gegen diese Mitwirkungspflicht drohen Bußgelder auf Grundlage des Gesetzes zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin folglich auch gegen Hausverwalter.

Insbesondere bei Forderung und Entgegennahme von in ihrer Höhe laut Mietendeckel unzulässigen und darin nicht genehmigten Mieten beschränkt sich der Wortlaut des Gesetzes keineswegs auf die Ahndung von Vermietern. Vielmehr gilt hier uneingeschränkt der Grundsatz, dass “ordnungswidrig handelt, wer vorsätzlich oder fahrlässig” in diesem Sinne handelt. Falls Verwalter also Mietzahlungen an Vermieter Statt entgegennehmen, beispielweise durch Lastschrifteneinzug, oder sie aber eine nicht gezahlte unzulässige Miete anmahnen, sollten sie, um Geldbußen zu vermeiden, unbedingt auf die Wirksamkeit der jeweils verwalteten Mieten achten. Wirksamkeit meint dabei nicht allein, dass die Miete seit dem Stichtag am 18. Juni 2019 nicht erhöht wurde, sondern auch, dass die Höhe der Miete schon zu diesem Zeitpunkt nicht unwirksam war. Dies bedeutet, wie die Senatsverwaltung auf Anfrage bestätigt hatte, dass die Höhe der Miete sich vereinbar mit der so genannten Mietpreisbreme zeigt.

Guter Rat für Verwalter: auch auf die eigene Verantwortlichkeit für Ordnungswidrigkeiten achten

Wollen Hausverwaltungen also nicht riskieren, durch das Wahrnehmen ihrer Aufgaben gegen das MietenWoG Bln zu verstoßen und haftbar gemacht zu werden, sollten sie sich also von dem medialen Fokus auf die Vermieter der Stadt nicht beirren lassen. Stattdessen sollten sie sich unbedingt genauer mit dem Gesetz und seinen Rechtsfolgen vertraut machen.

Links:

Mehr zur Mietpreisbremse finden Sie hier.
Weitere Aktuelle Beiträge in der Übersicht finden Sie hier.
Blogbeitrag: Neue Mietererhöhungs-Urteile in Berlin
Blogbeitrag: Die “Mietpreisbremse” ein Faktor für Mietobergrenzen nach § 3 MietenWoG Bln
Blogbeitrag: Was bedeutet „wirksam vereinbarte Miete“ beim Mietenstopp