Die “Mietpreisbremse” ein Faktor für Mietobergrenzen nach § 3 MietenWoG Bln

Mietpreisbremse ein Faktor für Mietobergrenzen

Die zuständige Stelle der Berliner Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen hat in einer uns vorliegenden E-Mail bestätigt, dass die Prüfung der wirksamen Miete nach § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln die Inzidentkontrolle der so genannten Mietpreisbremse beinhaltet. Folglich ist jede zum Stichtag am 18. Juni 2019 gegen §§ 556d ff. BGB verstoßende Miete gemäß § 556g Abs. 1 BGB unwirksam und damit eine nach § 11 Abs. 1 Nr. 4 und Abs. 2 MietenWoG Bln bußgeldbewehrte Ordnungswidrigkeit. Da es sich bei Forderung oder Entgegennahme einer die Mietpreisbremse missachtenden Miete nicht um einen Verstoß gegen § 5 MietenWoG Bln handelt, gilt das Verbot auch nicht erst ab dessen Inkrafttreten am 23. November 2020, sondern bereits mit Inkrafttreten des Berliner Mietendeckels an sich, also ab dem 23. Februar 2020.

Auch der im März von der Senatsverwaltung aufgrund der Covid-19-Pandemie im Zusammenhang mit dem MietenWoG Bln verhängte vorläufige Sanktionierungsstopp ändert dies nicht, da nur Bußgelder wegen nicht fristgerechter Mieterinformation aufgeschoben werden. Die Ordnungswidrigkeiten wegen unzulässig hoher Mieten sollen unverändert gelten.

Den Vermietern von Wohnimmobilien in der Stadt ist also unbedingt angeraten, ihre Mietforderungen auf Entsprechung der Anforderungen gemäß §§ 556d ff. BGB zu überprüfen, denn die Mietpreisbremse, die als Instrument gegen steigende Mieten in angespannten Wohnlagen konzipiert ist, gilt in ganz Berlin – und dies bereits seit dem 01. Juni 2015.

Prinzipiell unwirksam und damit nach § 3 MietenWoG Bln verboten sind Mietforderungen, die bei Beginn des Mietverhältnisses erstmals um mehr als 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete lagen. Dabei sieht das Gesetz einige Ausnahmen und einen Bestandsschutz für Mieten vor, die bereits zuvor über diesem Niveau lagen. Doch muss betrachtet werden, inwieweit bei derartigen Mieten Anteile aus gegebenenfalls in den zwölf Monaten vor dem Mietendeckel-Stichtag am 18. Juni 2019 vorgenommenen Mieterhöhungen diesen Bestandsschutz genießen.

Die Prüfung der Erfüllung der gesetzlichen Anforderungen mit Inkrafttreten des Gesetzes zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin verlangt somit ganz besondere Sorgfalt. Denn bot die Gesetzeslage Mietern zuvor nur die Möglichkeit, eine gemäß §§ 556d und 556e BGB nicht geschuldete Miete zunächst zu rügen und dann gegebenenfalls zurückzufordern, drohen Vermietern bei Verstößen nun ungleich härtere Folgen, schließlich kann die Ahndung in Form eines Bußgeldes in Höhe von bis zu 500.000 Euro erfolgen.

Wir haben unsere Mandanten früh in diesem Sinne beraten und vor den Gefahren gewarnt, als andere noch der Auffassung waren, dass es nur darauf ankomme, welche Miete am Stichtag vereinbart ist. Wir sind in der Lage, kurzfristig auch Ihre Stichtagsmiete auf Wirksamkeit in diesem Sinne zu prüfen und Sie über das weitere Vorgehen zu beraten. Wenn nötig, verfassen wir für Sie schnell und günstig ein Schreiben an Ihre Mieter, mit dem zunächst eine niedrigere Miete entgegengenommen wird.

Links:
Coronakrise: Welche Pflichten sind aufgeschoben?
Mietererstinformationsschreiben erstellen
E-Mail der Senatsverwaltung
Schreiben an Ihre Mieter: Absenkung der Miete nach § 3 Abs. 1 MietenWoG