Was bedeutet „wirksam vereinbarte Miete“ beim Mietenstopp

Wirksam vereinbarte Miete beim Mietenstopp

§ 3 Abs. 1 S. 1 MietenWoG Bln lautet „Vorbehaltlich der nachfolgenden Regelungen ist eine Miete verboten, die die am 18. Juni 2019 (Stichtag) wirksam vereinbarte Miete überschreitet.“

Der Sprengstoff lauert in den Worten „wirksam vereinbarte Miete“. Denn dahinter versteckt sich die sogenannte Mietpreisbremse. Nach § 556g Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 556 d Abs. 1 BGB bedeutet dies, dass in Berlin eine Miete, die mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, unter bestimmten Voraussetzungen “unwirksam“ ist. Zivilrechtlich ist das kein besonders scharfes Schwert, denn der Mieter darf – zumindest bei vor dem 1. April 2020 geschlossenen Mietverträgen – die Miete nur dann zurückfordern, wenn er den Verstoß vorher gerügt hat (§ 556g Abs. 2 BGB). Von vielen unbemerkt hat der Berliner Gesetzgeber nun aber den Begriff der „wirksam vereinbarten Miete“ in das Gesetz eingefügt.

Das hat eine dramatische Folge: Wer als Vermieter eine Miete fordert oder entgegennimmt, die über der am 18.6.2019 wirksam vereinbarten Miete liegt, begeht eine Ordnungswidrigkeit, die nach § 11 Abs. 1 Nr. 4 und Abs. 2 MietenWoG mit einem Bußgeld von bis zu 500.000,00 EUR bedroht ist. Wichtig in diesem Zusammenhang: Wegen der Coronakrise sind nur die Bußgelder aufgeschoben wegen nicht fristgerechter Mieterinformation. Die Ordnungswidrigkeiten wegen unzulässig hoher Mieten sollen unverändert gelten.

Wir haben unsere Mandanten früh in diesem Sinne beraten und vor den Gefahren gewarnt, als andere noch der Auffassung waren, dass es nur darauf ankomme, welche Miete am Stichtag vereinbart ist. Uns liegt jetzt eine E-Mail der zuständigen Stelle bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung vor, die dies bestätigt. Wir sind in der Lage, kurzfristig zu prüfen, ob Ihre Stichtagsmiete wirksam in diesem Sinne ist und Sie zu beraten, was zu tun ist. Wenn nötig, verfassen wir für Sie schnell und günstig ein Schreiben an Ihre Mieter, mit dem zunächst eine niedrigere Miete entgegengenommen wird.

Links:
Blogbeitrag: Corona und Mietendeckel
Mieterinformation: Mietererstinformationsschreiben erstellen
E-Mail der Senatsverwaltung
Schreiben an Ihre Mieter: Ad-Hoc-Absenkung